Wer eine Immobilie aus dem Privatvermögen verkauft, rechnet meist fest mit einem steuerfreien Gewinn. Ob der Verkauf tatsächlich steuerfrei bleibt, entscheidet am Ende eine einzige Frist: die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren.
Teuer wird es vor allem dann, wenn diese Frist falsch berechnet wird. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt, wie knapp die Entscheidung über eine sechsstellige Steuerlast ausfallen kann, und warum der Tag der Schlüsselübergabe dabei keine Rolle spielt.
Spekulationssteuer ist kein eigener Steuersatz
Der Begriff Spekulationssteuer steht in keinem Gesetz. Gemeint ist die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Verkaufen Sie ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, gehört der Gewinn zu den sonstigen Einkünften.
Besteuert wird er nicht mit der Abgeltungsteuer von 25 Prozent, sondern mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei einem ohnehin hohen Einkommen landen Sie damit schnell im Spitzensteuersatz, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn dagegen vollständig steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe.
Die Zehnjahresfrist beginnt und endet beim Notartermin
Hier liegt der häufigste und teuerste Irrtum. Maßgeblich für beide Enden der Frist ist das obligatorische Verpflichtungsgeschäft, also das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Nicht der Übergang von Nutzen und Lasten, nicht die Eintragung im Grundbuch und auch nicht der Tag, an dem das Geld fließt.
Der Bundesfinanzhof hat das zuletzt noch einmal ausdrücklich bestätigt, und zwar in einem Fall, in dem die Verkäufer genau auf den Zahlungs- und Übergabezeitpunkt gesetzt hatten.
Der Fall: 580.000 Euro Kaufpreis und ein Jahr zu früh beurkundet
Ein Ehepaar hatte am 28. Dezember 2009 eine Ferienwohnung erworben. Den notariellen Kaufvertrag mit dem späteren Käufer schloss es am 22. Juni 2018, also rund neuneinhalb Jahre später.
Der Kaufpreis von 580.000 Euro war in zwei Raten geschuldet: 30.000 Euro sofort, die restlichen 550.000 Euro erst zum 31. Dezember 2019. Eigentumsübergang und Übergabe des Objekts erfolgten entsprechend am 7. Januar 2020. Der Vertrag stand zudem unter aufschiebenden Bedingungen, unter anderem der Erteilung einer Baugenehmigung durch die Stadt.
Die Eheleute gingen deshalb davon aus, die Veräußerung liege außerhalb der Zehnjahresfrist und sei nicht steuerbar.
Der Bundesfinanzhof sah das anders. Maßgeblich sei einzig und allein das Verpflichtungsgeschäft, also die notarielle Beurkundung am 22. Juni 2018. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn zwischen Beurkundung und zivilrechtlichem Eigentumsübergang mehr als ein Jahr liegt und der Vertrag von einer Vielzahl von Bedingungen abhängt. Der Verkauf fiel damit in die Frist und war steuerpflichtig.
Interessant ist die Kehrseite: Hätten die Eheleute dem Käufer zunächst nur eine Kaufoption eingeräumt, läge darin noch kein wirksames Verpflichtungsgeschäft. Eine solche Option wäre innerhalb der Spekulationsfrist grundsätzlich unschädlich gewesen.
Wann der Verkauf trotzdem steuerfrei bleibt
Von der Zehnjahresfrist gibt es eine wichtige Ausnahme: die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie
- seit der Anschaffung oder Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die zweite Variante wird regelmäßig unterschätzt. Es müssen keine vollen drei Jahre sein. Es genügt, wenn die Selbstnutzung im vorletzten Jahr bestand und bis in das Verkaufsjahr hineinreicht, da angefangene Kalenderjahre mitzählen.
Nicht begünstigt sind dagegen die klassischen Fälle, die in der Beratung immer wieder auftauchen: die vermietete Kapitalanlage, die Ferienwohnung, die überwiegend an Feriengäste geht, und das Objekt, das nach dem Auszug noch zwischenvermietet wurde.
Wie hoch die Steuer ausfällt
Der steuerpflichtige Gewinn ist der Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- und Herstellungskosten und abzüglich der Werbungskosten, zum Beispiel Notar- und Maklerkosten.
Entscheidend und oft übersehen: Abschreibungen, die Sie während einer Vermietung geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Wer eine Wohnung zwölf Jahre lang abgeschrieben und innerhalb der Frist verkauft hat, zahlt deshalb auf einen deutlich höheren Betrag Steuern, als die reine Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis vermuten lässt.
Für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres zusammen gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Was Sie vor einem Verkauf prüfen sollten
- Beurkundungsdatum des Ankaufs heraussuchen. Nicht der Grundbucheintrag zählt, sondern der damalige Notartermin.
- Zehn Jahre taggenau rechnen. Liegt der geplante Notartermin auch nur wenige Tage davor, kann ein Verschieben sehr viel Geld sparen.
- Nutzungshistorie dokumentieren. Wer wann in der Immobilie gewohnt hat, entscheidet über die Ausnahme für eigene Wohnzwecke.
- Abschreibungen zusammenstellen. Sie erhöhen den Gewinn und damit die Steuerlast.
- Anzahl der Verkäufe im Blick behalten. Wer innerhalb von fünf Jahren mehrere Objekte veräußert, gerät schnell in den gewerblichen Grundstückshandel. Dann greift die Zehnjahresfrist gar nicht mehr und es kommt zusätzlich Gewerbesteuer ins Spiel.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Ob ein Verkauf steuerpflichtig ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer bei Immobilien
Wenn zwischen der notariellen Beurkundung des Ankaufs und der notariellen Beurkundung des Verkaufs mehr als zehn Jahre liegen. Unabhängig davon ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, und zwar entweder durchgehend seit der Anschaffung oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor.
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Je nach übrigem Einkommen liegt die Belastung damit zwischen dem Eingangssteuersatz und dem Spitzensteuersatz.
Der Notartermin. Maßgeblich ist das obligatorische Verpflichtungsgeschäft, also die Beurkundung des Kaufvertrags. Wann Nutzen und Lasten übergehen, wann das Grundbuch berichtigt wird und wann der Kaufpreis fließt, ist für die Fristberechnung ohne Bedeutung.
Ja. Eine Ferienwohnung, die an Gäste vermietet wird, ist keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Für sie gilt die volle Zehnjahresfrist. Wer sie zusätzlich über eine Plattform vermietet, sollte außerdem die umsatzsteuerlichen Folgen der Airbnb-Vermietung im Blick behalten.
Deutschland besteuert Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien auch dann, wenn der Verkäufer im Ausland lebt. Zusätzlich stellt sich die Frage, ob weiterhin eine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland besteht, etwa weil eine Wohnung beibehalten wurde.
Dieses Thema stammt aus unserem Mandanten-Informationsbrief, in dem wir regelmäßig aktuelle Entwicklungen aus dem Steuerrecht zusammenfassen. Die vollständige Ausgabe steht dort zum Download bereit.
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