Ein Zimmer oder eine Ferienwohnung über Airbnb zu vermieten, ist für viele Eigentümer und Mieter eine naheliegende Zusatzeinnahme, gerade in Ballungsräumen und rund um Großveranstaltungen. Die umsatzsteuerlichen Folgen werden dabei regelmäßig übersehen.
Besonders eine Konstellation führt in der Praxis zu unerwarteten Nachforderungen: die Vermittlungsprovision der Plattform. Sie kann ausgerechnet Kleinunternehmer treffen, die davon ausgehen, mit Umsatzsteuer nichts zu tun zu haben.
Die Vermietung an den Gast: Sie sind der Unternehmer, nicht Airbnb
Die Vermietungsleistung wird nicht von Airbnb erbracht, sondern von Ihnen als Vermieter an den Übernachtungsgast. Sie werden damit umsatzsteuerlicher Unternehmer. Daran ändert nichts, dass die Zahlung über die Plattform abgewickelt wird und Airbnb eine Provision einbehält.
Bei der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen greift die Umsatzsteuerbefreiung für Wohnraum ausdrücklich nicht. Die Vermietung ist also regelmäßig umsatzsteuerpflichtig. Der Steuersatz beträgt sieben Prozent.
Eine Ausnahme gilt für Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Wer die Kleinunternehmergrenzen einhält, führt auf die Vermietung keine Umsatzsteuer ab. Seit 2025 liegen diese Grenzen bei 25.000 Euro Vorjahresumsatz und 100.000 Euro im laufenden Jahr.
Wichtig ist dabei: Die Kleinunternehmerschaft betrifft Sie als Person, nicht die einzelne Tätigkeit. Wer ohnehin schon unternehmerisch tätig ist, etwa als Architektin, Ernährungsberater oder mit einem Friseursalon, ist typischerweise kein Kleinunternehmer und unterliegt damit auch bei der Vermietung der Regelbesteuerung.
Die eigentliche Falle: die Provision von Airbnb
Neben Ihrer Leistung an den Gast ist auch die Leistung relevant, die Sie selbst beziehen. Airbnb erbringt eine Gästevermittlung und berechnet dafür eine Provision. Abgerechnet wird diese regelmäßig von einer im Ausland ansässigen Gesellschaft der Airbnb-Gruppe.
Für solche Leistungen kommt in der Regel das Reverse-Charge-Verfahren zur Anwendung. Das bedeutet: Nicht das ausländische Unternehmen schuldet die Umsatzsteuer, sondern Sie als inländischer Vermieter. Sie müssen die Umsatzsteuer auf die Vermittlungsprovision beim deutschen Finanzamt anmelden.
Warum es Kleinunternehmer härter trifft als Regelbesteuerer
Sind Sie Regelbesteuerer und zum Vorsteuerabzug berechtigt, können Sie die nach dem Reverse-Charge-Verfahren geschuldete Umsatzsteuer grundsätzlich im selben Atemzug wieder als Vorsteuer geltend machen. Unterm Strich entsteht aus dem Leistungsbezug keine Zahllast.
Für Kleinunternehmer gilt das nicht. Sie haben keinen korrespondierenden Vorsteuerabzug. Sie müssen auf die von Airbnb in Rechnung gestellte Provision 19 Prozent Umsatzsteuer tatsächlich abführen, obwohl ihre eigene Vermietung steuerfrei bleibt.
Genau das wird in der Praxis am häufigsten übersehen. Wer ein Jahr lang vermietet und dabei mehrere Tausend Euro an Provisionen zahlt, sammelt eine echte Steuerschuld an, ohne es zu merken.
Registrierung bei Airbnb und Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
Damit die Abrechnung korrekt erfolgt und es nicht zu einer Doppelbelastung kommt, müssen Sie sich gegenüber Airbnb als Unternehmer registrieren und eine gültige Umsatzsteuer-Identifikationsnummer hinterlegen. Erst dann kann Airbnb ohne ausländische Umsatzsteuer abrechnen.
Fehlt die Nummer, entstehen fehlerhafte Rechnungen und daraus steuerliche Nachteile. Das betrifft ausdrücklich auch Kleinunternehmer: Sie benötigen für das Reverse-Charge-Verfahren eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, auch wenn sie auf ihre Vermietungsumsätze keine Umsatzsteuer abführen.
Das Entdeckungsrisiko ist deutlich gestiegen
Plattformen wie Airbnb sind seit einigen Jahren verpflichtet, bestimmte Umsätze an die Finanzverwaltung zu melden. Das Entdeckungsrisiko für derartige Fälle hat dadurch stark zugenommen. Wer Unterkünfte über Airbnb oder vergleichbare Plattformen vermietet, sollte die umsatzsteuerlichen Folgen deshalb frühzeitig prüfen lassen, statt auf eine Rückfrage des Finanzamts zu warten.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Ob und in welchem Umfang Umsatzsteuer anfällt, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.
Häufige Fragen zur Airbnb-Vermietung und Umsatzsteuer
Grundsätzlich ja, mit sieben Prozent, weil die Steuerbefreiung für Wohnraumvermietung bei kurzfristiger Beherbergung nicht greift. Sind Sie Kleinunternehmer, führen Sie auf die Vermietung selbst keine Umsatzsteuer ab.
Ja, und für Sie ist es sogar teurer. Sie schulden die Umsatzsteuer von 19 Prozent auf die Vermittlungsprovision, können sie aber mangels Vorsteuerabzug nicht gegenrechnen. Der Betrag muss tatsächlich ans Finanzamt fließen.
Für die kurzfristige Beherbergung gelten sieben Prozent. Auf die Vermittlungsprovision von Airbnb entfallen dagegen 19 Prozent, die Sie im Reverse-Charge-Verfahren selbst anmelden.
Ja. Sie benötigen sie, um sich bei Airbnb als Unternehmer zu hinterlegen, damit die Provision ohne ausländische Umsatzsteuer abgerechnet wird. Das gilt auch für Kleinunternehmer.
Dann wird die ertragsteuerliche Seite wichtig. Eine an Gäste vermietete Ferienwohnung ist keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, es gilt also die volle Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte.
Dieses Thema stammt aus unserem Mandanten-Informationsbrief, in dem wir regelmäßig aktuelle Entwicklungen aus dem Steuerrecht zusammenfassen. Die vollständige Ausgabe steht dort zum Download bereit.
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